タワーマンションの贈与
昔からある 不動産を取得して 相続税評価と時価との差額を利用した。
資産税対策です。
現在の資産税スキームは バブル期よりも高度化しています。
机上の空論みたいな 節税対策も数多くありますが
実際に 実際に行われているスキームみたいです。
タワーマンションの最上階は 億ションです。
さて この億ションですが ものすごい人気があって
資産価値も下がらないと言われています。
例えば 地上から５０階の億ションを購入して
無税で子供に贈与するスキームがあります。
税理士の先生方が勧めるには 少し気が引ける内容です。
私も タワーマンションは 相続対策になるとはいいますが
買えとは言ったことがありません。
購入するのは 購入意欲のある方だけにしてください。
節税目的では買わないでください。
（こう言っておかないと 責任逃れできませんので）
でも 節税対策としては 上手くいけば 絶大な効果があります
1 相続税評価と時価との乖離が タワーマンションは大きいのです。
一般的な不動産の場合の 相続税評価は 時価の 0.6から0.8と言われてます。
タワーマンションの場合は 時価の0.4から0.2になるそうです。
2 時価 ４億円のマンションが １億６千万円から８千万円の相続税評価額になるそうです。
3 親が 会社を設立して 資本金２億円 銀行借入金２億円 合計４億円でタワーマンションを
購入します。
4 会社の株を ３年経過後 子供に贈与します。 会社の株価は 純資産価額で株の評価を行いますので
債務超過の会社のできあがりです。株価は０円評価です。 無税で贈与できます。
５子供は タワーマンションに住むもよし 売却して 現金に換えるはも自由です。
これで 親の２億円の財産を子供に無税で移転できます。
ポイントは 法人が取得した不動産の評価は 株式の評価する場合は ３年間は取得価格で評価なので
３年間 待たないといけません。
リスクがあります。（注意点）
借入金は子供が引き継いで返済しないといけません 。（売って返済するのかなぁ〜？）
借入金利息 登記費用 不動産取得税の費用と 時価の下落と 税務否認のリスクなどが
有ります。
大きく節税が期待できる スキームには必ず税務否認のリスクがあります。
節税対策の１つですが 現預金の財産が１０億円以上有る方の
節税スキームとして行われているようです。
今 巷で話題になってるみたいです。
でも このスキームリスクがあるので
タワーマンションを購入予定の方は。。。ご自由に。。
と言うか これからは よく考えて と思います。
税理士の先生方はしないと思います。
上記の例は 極端な節税スキームです。
相続直前に つまり 死亡する直前にタワーマンションを
購入して圧縮して 相続後 売却
相続税評価が税務否認されたケースがあります。
つまり 売却予定なので売却価格で財産評価しなさいと。。。
近年 税務否認の事例が増えてます。
否認されるか是認されるかは ケースバイ ケースです。
高層マンションですが 東日本大震災の時は ものすごい揺れた
そうで、恐ろしい目にあった方が多いそうです。
税務否認されないために
財産評価通達を見てみましょう
「不動産の評価は、原則として評価通達（路線価などによる評価）により
評価すべきであるが、特別の事情がある場合は、
他の合理的な評価方法によることが許される。」
と書かれています。
相続直前に 余命宣告されてから 購入
↓
相続後 相続人が 売却
この場合 相続財産を圧縮する目的で
タワーマンションを購入したいるので
売却時の価格によって 否認されています。
評価通達によらない 特別の事情があるケースです。
否認されないためには、
タワーマンションの購入に大義名分
（購入動機が節税で無いこと）があること
相続人や受贈者が売却しないことが重要と思います。
